ипотека
На сколько подорожают квартиры из-за отмены долёвки?
С июля вступят в силу новые правила для застройщиков. Фактически отменяется долевая схема покупки квартир.
Договор ДДУ перестанет существовать.
Договор ДДУ перестанет существовать.
Что будет с ценами на жилье? Как повлияют изменения в законодательстве на рынок недвижимости? И стоит ли бежать покупать квартиру прямо сейчас, пока не подорожало?
В чем суть нововведений?
С января этого года вступили вступили в силу поправки, согласно которым застройщик обязан:
- создавать отдельное юрлицо под каждый строительный проект
- разместить собственные средства не менее 10% от стоимости проекта на счете строительной компании
- делать обязательные отчисления в «Фонд защиты дольщиков» (это как Агентство по страхованию вкладов, только для строительства)
- В июле заработает еще одно, самое важное правило. Нельзя будет финансировать строительство за счет средств дольщиков.
Как же тогда купить квартиру в новостройке?
Сейчас все понятно. Заключаешь договор долевого участия с застройщиком, вносишь средства на его счет, регистрируешь договор в регпалате и ждешь ключи.
По новым правилам люди, которые захотят купить квартиру на этапе строительства, так же будут вносить деньги — но не будут переводить их напрямую застройщику. Вместо этого деньги будут заморожены на специальном счете. Он называется эскроу-счет.
Банк отдаст эти деньги застройщику, если он выполнит условия договора: выдаст ключи от новенькой построенной квартиры. А если стройка по каким-то причинам будет заморожена, деньги вернутся обратно к покупателю.
Звучит прекрасно. Не будет долевого строительства. А значит, не будет и обманутых дольщиков. Но есть два нюанса.
Сейчас все понятно. Заключаешь договор долевого участия с застройщиком, вносишь средства на его счет, регистрируешь договор в регпалате и ждешь ключи.
По новым правилам люди, которые захотят купить квартиру на этапе строительства, так же будут вносить деньги — но не будут переводить их напрямую застройщику. Вместо этого деньги будут заморожены на специальном счете. Он называется эскроу-счет.
Банк отдаст эти деньги застройщику, если он выполнит условия договора: выдаст ключи от новенькой построенной квартиры. А если стройка по каким-то причинам будет заморожена, деньги вернутся обратно к покупателю.
Звучит прекрасно. Не будет долевого строительства. А значит, не будет и обманутых дольщиков. Но есть два нюанса.
Во-первых, сами эскроу-счета никак не застрахованы. Если у банка отзовут лицензию, деньги пропадут.
Маловероятно, что правительство пойдет на страхование этих счетов через АСВ — по той же схеме, как сейчас страхуются вклады. Банки отчисляют определенный процент в пользу АСВ, чтоб создать денежный резерв на случай банкротства. Если нагрузить АСВ еще и страхованием эскроу-счетов, придется и резервы наращивать. А речь идет о значительных суммах.
Больше верится в сценарий, когда будет создан очень ограниченный список банков, которым разрешат работать с такими счетами. Грубо говоря, только Сбербанк и ВТБ. Да, счета не застрахованы. Но и риск банкротства минимален.
Второй нюанс касается застройщиков. Если они не смогут привлекать деньги дольщиков для строительства, им придется брать кредиты в банках. Вот только деньги дольщиков условно-бесплатны. А банки благотворительностью не занимаются. И все проценты, накопленные за время строительства дома, предъявят к погашению.
Маловероятно, что правительство пойдет на страхование этих счетов через АСВ — по той же схеме, как сейчас страхуются вклады. Банки отчисляют определенный процент в пользу АСВ, чтоб создать денежный резерв на случай банкротства. Если нагрузить АСВ еще и страхованием эскроу-счетов, придется и резервы наращивать. А речь идет о значительных суммах.
Больше верится в сценарий, когда будет создан очень ограниченный список банков, которым разрешат работать с такими счетами. Грубо говоря, только Сбербанк и ВТБ. Да, счета не застрахованы. Но и риск банкротства минимален.
Второй нюанс касается застройщиков. Если они не смогут привлекать деньги дольщиков для строительства, им придется брать кредиты в банках. Вот только деньги дольщиков условно-бесплатны. А банки благотворительностью не занимаются. И все проценты, накопленные за время строительства дома, предъявят к погашению.
Чтобы экономика сошлась, придется поднимать цены на квартиры. А именно, закладывать в цену процент по банковским кредитам. По факту - продавать квартиру на котловане по цене готового жилья.
Сильно ли вырастут цены на жилье?
По разным оценкам — на 15−20%. В зависимости от того, под какой процент банки будут кредитовать застройщиков. Но даже если это будут льготные 4−5% годовых, с учетом 2−3 летнего цикла возведения жилья, они как раз и выльются в +15% к цене квартиры.
Подорожание случится не сразу. Сейчас застройщики стараются получить максимальное количество разрешений на строительство по старым правилам. И пока у них будет этот резерв, и ДДУ будут заключать, и цены будут держаться на прежнем уровне. Возможно даже небольшое снижение цен, как раз из-за того, что у застройщиков накопится резерв запланированных проектов и они будут строить больше «на будущее».
По разным оценкам — на 15−20%. В зависимости от того, под какой процент банки будут кредитовать застройщиков. Но даже если это будут льготные 4−5% годовых, с учетом 2−3 летнего цикла возведения жилья, они как раз и выльются в +15% к цене квартиры.
Подорожание случится не сразу. Сейчас застройщики стараются получить максимальное количество разрешений на строительство по старым правилам. И пока у них будет этот резерв, и ДДУ будут заключать, и цены будут держаться на прежнем уровне. Возможно даже небольшое снижение цен, как раз из-за того, что у застройщиков накопится резерв запланированных проектов и они будут строить больше «на будущее».
Хотя, безусловно, напряжение будет расти и застройщики постараются подстегнуть продажи, запугивая покупателей скорой отменой долёвки.
Когда новые правила заработают в полную силу, цены вырастут. Но будут регулироваться падающим спросом. Ведь чем дороже квартира, тем меньше людей могут ее купить.
Эта ситуация будет выгодна крупным застройщикам. Они смогут держать цены чуть ниже, привлекая к себе основной поток покупателей. А мелкие застройщики с рынка уйдут.
В какой-то момент, за счет банкротства части строительных компаний, на рынке сравняется предложение и спрос на новые квартиры. И цены зафиксируются на каком-то уровне. Скорее всего, на уровне на 10−15% выше сегодняшних.
Вслед за первичкой подорожает и вторичка. Ведь уже невозможно будет купить квартиру на котловане существенно дешевле, чем построенном доме. А значит, многие люди решат не ждать достройки, а сразу взять готовое жилье.
Когда новые правила заработают в полную силу, цены вырастут. Но будут регулироваться падающим спросом. Ведь чем дороже квартира, тем меньше людей могут ее купить.
Эта ситуация будет выгодна крупным застройщикам. Они смогут держать цены чуть ниже, привлекая к себе основной поток покупателей. А мелкие застройщики с рынка уйдут.
В какой-то момент, за счет банкротства части строительных компаний, на рынке сравняется предложение и спрос на новые квартиры. И цены зафиксируются на каком-то уровне. Скорее всего, на уровне на 10−15% выше сегодняшних.
Вслед за первичкой подорожает и вторичка. Ведь уже невозможно будет купить квартиру на котловане существенно дешевле, чем построенном доме. А значит, многие люди решат не ждать достройки, а сразу взять готовое жилье.
Ну и последнее. Очень вероятен вариант, когда вот эти мелкие строительные компании не уйдут с рынка совсем. А просто перейдут в серую зону. И начнут предлагать все то же долевое строительство, но по более мутным схемам. Как-то жилищные кооперативы, договоры подряда и прочие схемы, в которых права дольщика практически не защищены.